La modifica delle tabelle millesimali: casi e modalità

Una Sentenza del Tribunale di Roma del 23 gennaio 2020 approfondisce il tema della modifica delle Tabelle Millesimali in ambito condominiale.

Le tabelle millesimali: cosa sono ed a cosa servono Le tabelle millesimali, ai sensi della legge italiana, rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1.000 (da qui il nome). Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile italiano disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (all'art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.

Solitamente le tabelle millesimali vengono predisposte dall'originario proprietario o costruttore e si chiamano "tabelle contrattuali". Nel caso in cui le tabelle sono deliberate dall'assemblea e si chiamano "tabelle assembleari". In questo ultimo caso, ai fini della loro approvazione, occorre distinguere due ipotesi: 1) tabelle che derogano ai criteri di ripartizione delle spese comuni stabiliti dalla legge, che richiedono per l'approvazione l'unanimità dei condomini (si parla di tabelle contrattuali assembleari); 2) tabelle che adottano i criteri di ripartizione delle spese comuni stabiliti dalla legge, che possono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c. 2 c.c.).

La revisione delle tabelle Occorre distinguere due casi ai sensi dell'articolo 69 disp. att. cod. civ.: - rettifica: quando risulta che le tabelle sono conseguenza di un errore significativo ed essenziale, avente ad oggetto la superficie, la cubatura o l'estensione, o l'attribuzione di una destinazione d'uso diversa da quella reale ovvero può trattarsi di un errore matematico di calcolo o di misurazione (errore di fatto); - modifica: quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Si pensi al caso in cui un condomino rende abitabile una superficie pertinenziale (ad esempio mediante il recupero abitativo di un sottotetto).

Nel caso in cui un comproprietario accerti una variazione nello stabile che possa pregiudicare la correttezza delle tabelle millesimali in essere è in suo diritto richiedere al Condominio la revisione delle stesse.

Se l'assemblea non interviene nella modifica cosa occorre fare? La revisione può avvenire in sede di assemblea condominiale, o in ipotesi di disaccordo in sede giudiziaria. La decisione del Tribunale di Roma (n.1467 del 23 gennaio 2020), interviene in favore di un condomino il quale aveva chiesto al condominio di modificare le tabelle millesimali dell'edificio, perché gran parte delle unità immobiliari di proprietà esclusiva erano state oggetto di notevole ampliamento delle superfici residenziali. Ovviamente, anche un singolo condomino può chiedere la revisione delle tabelle millesimali evocando in giudizio il Condominio, in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni (art. 69 c. 2 disp. att. c.c.).

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