Attenzione agli atti ante 1967

Chi non si affida ad un tecnico per acquistare beni immobili spesso scopre molti abusi soltanto dopo aver concluso il rogito. Dunque, di chi è la responsabilità? Del Notaio o del venditore? Di seguito un piccolo approfondimento.

La Corte di Appello di Napoli con la sentenza del 5 settembre 2018 n. 4055 ha annullato la sentenza di primo grado che aveva dichiarato nullo un atto di compravendita stipulato da un notaio, a causa del mancato rispetto della normativa urbanistica. In prima battuta la sentenza riporta chiaramente come sia sufficiente, ai fini della validità dell'atto, la dichiarazione resa sotto ammonizione da parte del venditore, se la costruzione dell’immobile è avvenuta prima del 1° settembre 1967. La Corte ritiene che non rilevi in alcun modo la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia o l’esistenza di una concessione in sanatoria, considerando sufficiente ai fini della validità della compravendita l’indicazione delle menzioni ante 1967, senza che la loro eventuale mendacità possa pregiudicare la validità dell’atto. In merito alla responsabilità del notaio viene riportato che il professionista che ha stipulato l’atto non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato gli abusi edilizi, trattandosi di un accertamento che non rientra nelle sue competenze né nella sua possibilità materiale di controllo.

La sentenza demolisce, definitivamente il falso mito "dell'atto conforme perché stipulato da un notaio": la regolarità urbanistica, sopratutto degli immobili ante 1967, è dichiarata dal venditore ed il notaio, sostanzialmente, ne prende soltanto atto senza entrare nel merito. Dunque non resta che rivolgersi al venditore nel caso di difformità riscontrate dopo la stipula dell'atto di compravendita.

Assolutamente diverso è il caso in cui al notaio viene fornito, da parte del venditore, un altro atto che può dimostrare l'infondatezza della dichiarazione dell'alienante: infatti, se è vero che non compete al rogante l'accertamento formale della regolarità urbanistica, in quanto professionista potrebbe facilmente riscontrare - magari negli atti antecedenti - eventuali vizi o difformità ivi riportati (esempio: sanatorie edilizie, condoni etc). La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell'ambito delle compravendite immobiliari la scelta del consulente è in genere riservata alla parte acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso accordo (Sole 24ore).

Per tale motivo prima dell'acquisto ed in taluni casi della vendita di un immobile è auspicabile che il cittadino si rivolga ad un professionista competente in materia: spesso molti abusi sono sconosciuti anche al venditore che, in buona fede, ha messo in vendita magari l'appartamento ereditato o comprato pochi anni prima.

Il nostro studio offre servizi di consulenza specialistica sia in fase di acquisto di beni immobili che in fase di vendita. Contattateci per prendere un appuntamento e richiedere un preventivo gratuito.