Le trappole della locazione commerciale

Spesso gli imprenditori si rivolgono al nostro Studio soltanto dopo aver preso in affitto un locale che, il 70% dei casi, risulta o con vizi edilizi minori ovvero carente di agibilità. Un immobile viziato potrebbe portare a grattacapi, più o meno gravi, sopratutto in considerazione che l'Amministrazione visiona sia le agibilità (o SCA) che i luoghi. Dunque, quando ormai il contratto è firmato e depositato cosa occorre fare?

Il codice civile prevede all’art. 1578 un regime di tutela del conduttore, qualora questi appuri all’atto della consegna della cosa locata l’esistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all'uso pattuito o possibile dell'oggetto del contratto. La norma stabilisce che il conduttore può domandare o la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo a seconda della gravità o meno del vizio. La scelta tra i due rimedi non spetta però al conduttore, il quale per tal modo sarebbe arbitro nella determinazione della gravità del vizio, ma dovrà essere stabilita dal giudice, il quale, caso per caso, rileverà se ricorrano gli estremi per l'una o per l'altra delle due azioni.

L'esercizio delle azioni spetta al conduttore indipendentemente dalla buona o malafede del locatore, perché esse prescindono dal comportamento soggettivo e si riferiscono ad uno stato di fatto oggettivo. Detto esercizio non è sottoposto a termini, tranne quelli comuni della prescrizione. Non è sufficiente che il locatore dimostri l'ignoranza del vizio: egli deve vincere la presunzione di conoscenza del vizio e provare altresì di aver locato la cosa senza sua colpa. Sarà senza colpa il locatore il quale abbia usato la comune diligenza e, ciò nonostante, non sia venuto a conoscenza del vizio.

Con riferimento alla locazione d’immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, tra i vizi che giustificherebbero la risoluzione della locazione ai sensi dell’art. 1578 c.c., la giurisprudenza ha individuato l’ipotesi della mancanza di provvedimenti amministrativi, il cui rilascio è necessario per la legale destinazione della cosa locata all’uso pattuito, ma la nullità formale del contratto non è assolutamente automatica. Se manca il certificato di agibilità al momento della stipulazione del contratto, o se in seguito è revocato, la locazione è ugualmente valida e non vi è inadempimento del locatore purché vi sia stata da parte del conduttore, concreta utilizzazione dell’immobile nel frattempo e, dunque, ne abbia tratto profitto.

Secondo la Corte di Cassazione (sentenze n. 10593/2008 e n. 23695/2004,) "il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero all'abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nell'ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto".

Anche nel 2018 è stato confermato dalla Cassazione civile sez. III (ordinanza del 13/06/2018, n. 15378) l'orientamento secondo cui il rapporto di locazione s’instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, ove vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, il quale prima dell'intimazione di sfratto per morosità non aveva mai chiesto la risoluzione del contratto.

Purtroppo per gli affittuari, non è contro la legge dare in affitto un bene senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia informato. La mancanza delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua idoneità all'esercizio dell’attività costituisce un inadempimento contrattuale del locatore e va, sicuramente, a favore dell'inquilino purché questi non fosse a conoscenza della situazione.

Tornando agli affittuari ignari di immobili non regolari (o agibili), occorre necessariamente valutare, caso per caso, il contratto di locazione ed avvisare immediatamente il proprietario.

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