Acquisto all'asta: è sempre conveniente?

Nell'ultimo anno è stata più volte richiesta da diversi cliente assistenza all'acquisto all'asta di beni immobiliari. Nello specifico di abitazioni, villette, qualche volta negozi e terreni agricoli. Nonostante l'iniziale entusiasmo quasi il 30% dei clienti ha deciso di non acquistare concentrando l'investimento su altri beni mentre, la restante parte, ha acquistato. A conto fatti, è davvero conveniente acquistare all'asta?

L’acquisto di un immobile all’asta può risultare estremamente conveniente perché spesso il prezzo di aggiudicazione è più basso del valore di mercato. Ogni volta che l’asta va deserta il prezzo viene abbassato per legge del 25%, per cui non sarebbe rare acquistare dei beni immobiliari anche al 50% del relativo valore. Prendendo spunto da un articolo sul sole 24 ore, possiamo riassumere brevemente i vantaggi e gli svantaggi delle aste. Faremo altri articoli sulla procedura ma intanto scendiamo nel merito degli effetti e delle attese.

I vantaggi

-Significativo risparmio sul prezzo di acquisto dell'immobile: si parte da un risparmio del 10/15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 50/60%; -Totale trasparenza delle informazioni immobiliari: tutta la documentazione relativa all'immobile in asta è liberamente scaricabile dal sito del Tribunale e da altri siti convenzionati con lo stesso. In particolare, per gli immobili all'asta vi è obbligo di redazione di una perizia; in tal modo il bene viene preventivamente visionato da un professionista esperto nominato dal Tribunale, il quale redige una perizia di stima, che viene resa disponibile al pubblico; -Nessun costo aggiuntivo: negli acquisti di immobili in asta non sono corrisposte provvigioni immobiliari o spese notarili.

Gli svantaggi

-La complessità della procedura per i privati: specie se si è alle prime armi, è bene farsi assistere da un professionista esperto in materia. La consulenza, ovviamente, ha un costo. -L'acquisto di immobili in asta avviene e a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; -La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo: in conformità a quanto previsto dall'art. 2922 del Codice Civile l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni; -A seguito del versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento ed ordina la cancellazione delle sole trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi: in altri termini, la cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene ad esempio diritti parziale con usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali; -Qualora l'immobile acquistato in asta fosse occupato (anche abusivamente), bisogna valutare con grande attenzione la possibilità di liberarlo ed i tempi e i costi necessari.

In cinque anni di attività ho fornito in diverse occasioni assistenza tecnica a privati intenti ad acquistare all'asta appartamenti o altri beni immobiliari oppure a persone che già avevano acquistato. Con sgomento, abbiamo riscontrato vizi - anche pesanti - sulle perizie redatte dai CTU del tribunale principalmente legate ad errori palesi nella Due Diligence immobiliare della perizia.

Questi errori, inappelabili, hanno causato danni per diverse migliaia di euro agli acquirenti che, se pur "felici"di aver acquistato a prezzo inferiore un bene, si sono ritrovati ad affrontare spese non previste.

Lo Studio Tecnico Agroforestale Dr Giuseppe Di Giovanni, offre ad aziende a privati servizi di consulenza specialistica sia per la Due Diligence immobiliare che per l'acquisto all'asta. Per maggiori informazioni non esitate a contattarci attraverso il form!