Rent to buy: un'alternativa alla classica vendita immobiliare

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone come se fosse in affitto; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

In questa tipologia di contratto assume fondamentale importanza il ruolo del canone di affitto.

Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all'acquisto. Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente.

Il rent to buy si articola in due fasi:

1. concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

2. trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore. In questa fase il compratore può decidere se acquistare o meno; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto.

In altre parole il contratto può prendere due strade diverse in funzione della volontà del compratore:

Ipotesi 1: il compratore decide di non acquistare il bene. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all'utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo.

Ipotesi 2: il compratore decide di acquistare. il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all'obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare

Il contratto, che va redatto da un notaio, è soggetto alla trascrizione presso i pubblici registri. Durante tutta la durata dell'affitto sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Sono, invece, a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio.

Potete trovare maggiori informazioni nella guida redatta dal Notariato che trovate qui.

In ogni caso, sia che dobbiate acquistare o che dobbiate vendere un immobile è fondamentale che lo stesso sia conforme dal punto di vista catastale, urbanistico che giuridico.

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